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14/01/2020

2020年我對樓市的十大忠告

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

Photo: 資料圖片

  每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考,今年已是第十三年且遇上社會暴亂,筆者更用心去撰寫如下:

 

(1)貿易戰中國穩中求勝!

 

  中國在過去中美貿易戰反映出的穩定固守,在美國國勢日益衰落下,時間對中國有利,也即是投資上,長遠看好中國的觀念(包括房地產投資)將更有勝算。

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(2)暴亂後香港的新格局已穩固形成

 

  在暴亂下,香港雖失去區域性領導地位,但中央顯然已部署好新的布局,繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能,房策亦改變為以維穩為先,供應量已不能大增,也全力配合令香港市民可更快且緊密融入大灣區,令未來縱使在不可估計可摧毀一切的政治魔法下,投資地產有條件「等待黎明」,甚至「長期抗戰」!未來香港將「股照炒,樓照買」,與示威遊行並存!

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(3)大灣區飛龍在天

 

  大灣區將是世界最富裕之地,香港的衰退反而玉成了大灣區解決了兩個重要問題,一是誰人主導的問題,另一是分工問題,這令大灣區有更好發展之餘,現在香港人的資產及收入仍有內地人未追上的優勢去投資,如果懂得選擇,同樣分享到高回報的。香港人投資大灣區形成了包含套戥、互補的投資組合,香港將追隨大灣區能保持繁榮。

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(4)財富效應第三期

 

  不要以為大灣區的進一步增長對香港不利,起碼在財富效應的發展仍對香港人是更有利的。

 

  第一期「財富效應」指愈來愈多人供滿樓而衍生父幹及翻按一族等購買力;第二期「財富效應」指樓價在一定程度的升幅後,普遍細單位業主已可單靠賣樓便能越過政府發表2019年施政報告前買三房單位要4成首期的高門檻了。

 

  因遇上了暴亂,二期其實未盡發揮。

 

  暴亂也令更多香港人到大灣區置業,在未來也會產生來自大灣區的投資回報期,是為第三期的財富效應。

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(5)水淹香江

 

  在保護香港金融及股票市場地位的需要下,香港M3(泛指總資金量)相信在新一年仍長踞高位,這會確保了低息期的持續,極有利投資。

 

(6)樓市繼續以龍市向前鞏固向上

 

  雖然未來我們可能要面對裁員及結業潮,但出現的「因」並不是如過去的經濟出現了崩潰,「因」是源於暴亂!這除了會令調整的闊度、深度及時間也遠不及傳統的經濟蕭條外,而且於平靜的時刻也蘊藏了愈來愈多的購買力,並會在亂局放緩後不久作出釋放,未來樓價仍會以龍市繼續向前,樓價在不斷交錯調整鞏固下也拾級向上。

 

(7)租金終歸止跌回升

 

  很多人也認為租金會不斷下跌,的確,業主同樣會被社會悲情及經濟欠佳影響而願意減租,但在供應根本嚴重不足的格局下,年內住宅租金終歸也會在調整後重新向上,成為樓價最堅實的支持。

 

(8)置業良機切勿錯過

 

  很多人不願面對及承認的是,在十年的環球量化貨幣下帶來了長期的「超低息年代」,若單以供樓負擔去看,香港樓價是相當「抵供」的,所謂「樓價高令市場遺憾」其實是因為高首期,但去年10月的「施政報告」將1000萬或以下住宅物業的按揭門檻放鬆,800萬或以下住宅物業有充足入息的人也可以借到九成按揭,這無疑是一個置業良機,但市場被悲情氣氛所抑壓,還出現了「劈價」情況,這是對有足夠準備的人是一個夢寐以求的局面!

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(9)變中有機創業有期

 

  危難從來同時存在了機會!

  樓價跌到盡,就是入市時機!

  鋪租跌到盡,就是創業良機!

  這個由暴動造成的調整市,下跌時烽火燎原!回復時也可以萬馬奔騰!

 

(10)政治凌駕一切,萬物回歸市場

 

  政治雖可凌駕一切!可立即改變市場的表象!所以本文忠告只能假設暴亂不進一步惡化下去作參考!政治雖然能夠改變市場興旺時間表,但卻不可以脫離市場的機制和定律。不要被悲情包圍而誤以為香港樓價將拾級而下,在香港投資房地產仍然是相當吸引的項目及工具!

 

  在當下虛假的世道中,希望「我對樓市的十大忠告」可給到大家對尋求真相多一點參考吧。

 

 

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